2013年房地产估价师《案例分析》辅导：强制拍卖的注意事项

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一、关于强制拍卖标的物上设有担保物权
对被执行人所有的财产上设有抵押权等担保物权的，人民法院可以进行查封并予以拍卖，抵押权人不得以其抵押权抗拒法院的执行行为。但拍卖所得价款必须优先清偿抵押权人，剩余部分才能用于实现申请执行人的其他债权。对那些价值明显等于甚至小于所担保债权的被执行人的财产，人民法院一般不予拍卖。

二、关于中止拍卖、撤销拍卖委托
人民法院在强制拍卖中享有单方中止拍卖和单方撤销拍卖委托的权利。人民法院行使这些权利应当具备严格条件，遵照完备的程序，并且应当遵循诚实信用的原则。
一般而言，只有在拍卖成交前出现下列情形之一时，人民法院才有权单方通知拍卖机构中止拍卖：
(1)案外人提出执行异议，人民法院认为需要进行审查的；
(2)人民法院发现执行依据确有错误，需要按审判监督程序处理的；
(3)拍卖机构的活动违反有关法律规定或合同约定，但不至于导致拍卖无效的。
人民法院单方撤销拍卖委托，一般应当是在拍卖成交前出现下列情形之一时：
(1)据以执行的依据被撤销的；
(2)案外人提出执行异议及案件当事人对拍卖提出意见，人民法院经审查认为理由成立的；
(3)拍卖机构以不正当方式取得拍卖权的；
(4)竞买人之间或者拍卖机构与竞买人之间恶意串通的。
中止拍卖或撤销拍卖委托的单方法律行为只能在拍卖成交前作出；如果拍卖已经成交，则法院面临着确认拍卖无效或进行执行回转的问题。