2013年房地产估价师《案例分析》辅导：旧城区区片拆迁地价评估研究

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一、旧城区区片拆迁地价评估的必要性
1、是贯彻新拆迁管理条例进行房地产补偿评估的尝试
为了顺利完成拆迁改造建设的前期任务——拆迁安置补偿工作，全面贯彻实施国务院新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，对被拆迁人进行合理的市场价格补偿，必须评估出被拆迁房屋的公开市场价格。旧城区往往房屋密集，房屋状况差，被拆迁户数多。但现状的土地区位条件差异不大。如果运用区片拆迁地价修正法进行拆迁房地产价格的大批量评估，不仅可以使区域的补偿水平趋于统一，而巨可以极大的加快个案的评估效率。区片拆迁地价评估研究是拆迁评估研究的一个新课题。
2、是对拆迁补偿评估方法的有效探索
国家规定，拆迁补偿标准需要按被拆迁房屋对象的市场价格进行。因此，对每一被拆迁房屋进行货币补偿时，都必须进行房屋的市场价格评估。市场价格评估的方法有多种，如市场比较法、收益还原法、成本法、基准地价修正法等。
旧有房屋如果没有收益，则无法利用收益还原法进行评估。对于有收益的住房，客观上往往旧房的实际出租收益超过其本身的实际价值，且租金水平更多的不是受房屋状况的影响，而是受承租人对房屋租金总额的支付能力的影响。可能会出现小面积房屋虽然租金总额低，但单位面积租金却是高价钱。因此，收益还原法将难以评估出合理的市场价格。对于一些商业用途房屋，用收益还原法进行评估也往往会因为还原利率和客观租金收益的不确定性，导致评估价格偏差较大。总之，对这种旧有房屋运用收益法评估的可靠性大小。
运用市场比较法是市场价格评估的首选方法，但有些地方由于被拆迁范围禁止交易，往往要从其它不同区域寻求交易案例，导致修正存在一定难度。特别是有些地方二三级市场不够发育，存量房屋交易实例缺乏，市场比较法更难以使用。
成本法评估则要求评估土地价格和房屋现值。运用房屋重置价结合成新比较容易确定房屋现值，因此，土地价格评估便成了重要工序。虽然，我国很多地区都建立了较完善的基准地价体系，可基准地价内涵与拆迁地价内涵有本质区别，基准地价修正法不能用于拆迁补偿价格的评估。所以，需要重新进行拆迁地价的评估，即确定现状条件下土地的市场价格。如果能根据拆迁区域的区位特点，划分不同等级的同质区域，再测算出该区域现状条件下的土地价格水平，并建立相应的修正体系，拆迁房地产价格评估就可以在土地价格基础上加上房屋现值得到。这是简便有效、可以作为大量房地产个案价格评估的有效方法。

二、区片拆迁地价的内涵
1、区片拆迁地价的内涵
区片拆迁地价评估目的：为评估项目范围内各个宗地上被拆迁房地产市场价格评估提供土地价格基础。拆迁地价顾名思义就是指拆迁补偿目的下土地的公开市场价值。所以，这一价值应该是补偿土地利用现状条件下土地价值，而不是土地最高最佳使用下的土地价值。拆迁地价不应考虑城市更新或城市规划为土地带来的增值效应。拆迁地价本质是运用剩余法对旧有房屋公开市场价值的倒算，即：
土地拆迁价格=旧有房地产价格-房屋现值
显然，这样的拆迁地价能充分体现国务院305号令关于货币补偿采用市场交易价格标准的规定。其价格水平的测算，可以根据各地存量房地产市场的发育状况和特点采用不同的方法进行。
我们对拆迁地价的完整定义是：现状利用条件下，拆迁房屋所在土地于估价时点的公开市场价值；我们将区片拆迁地价定义为：将一定范围内被拆迁土地分成若干个区位条件相同或相近、用途相同或相近、地价相同或相近、地块相连的均质区域，此均质区域的平均拆迁地价水平，即区片拆迁地价。它是运用成本法进行拆迁房地产价格的基础。
2、与基准地价的区别
（1）地价内涵不同
区片拆迁地价与基准地价相同之处在于都是均质区域的平均价格，但它们的本
质内涵差别很大。区片拆迁地价是一种补偿性质的土地价格，是以现状条条件为基础的土地价值，反映了当前的客观实在，体现了国务院第305号令的法则。
基准地价是政府定期制定公布的一定用途最高出让年期下各土地级别或均质地域的土地使用权平均价格。基准地价需要顾及土地的潜在价值，它受城市规划和城市更新的影响，理论上应该是土地最高最佳用途下的价格。
（2）区片拆迁地价与基准地价的土地权属性质不同
基准地价的土地权属性质肯定是出让转让使用权，使用年期采用的是国家规定的土地使用权出让的最高年期，如住宅用途土地70年、商业用途土地40年、工业用途、综合用途等土地50年。而区片拆迁地价的土地权属性质则可能多种性质并存，如划拨土地使用权、出让土地使用权甚至集体土地使用权性质。不同的权属性质将直接影响到土地的价格水平。
理论上一般而言，基准地价应该高于区片拆迁地价。
3、与出让拍卖地价区别
土地拍卖价格可以说是土地价值的最高体现，是该地块最高最佳使用下的最高市场价值。它极大地压缩了消费者剩余。一般来说，高于市场均衡价格。因此，与拆迁地价更有不同。

三、区片拆迁地价评估及其应用程序设计
如何进行区片拆迁地价评估，以及如何运用区片拆迁地价修正法进行拆迁房屋评估。

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