设为首页 | 收藏本站
欢迎光临房地产估价师考试网 >> 房地产估价师考试报考指南频道!

2013年房地产估价师《案例分析》辅导:从估价角度谈房地产保险条款

加入收藏 考吧(www.Kao8.cc) 房地产估价师考试网 房产估计师考试题库

随着个人住房的商品化、私有化出现,个人住房财产保险伴随着个人住房贷款应运而生,备受社会关注。对现行的个人住房保险条款,各界颇有反响。由于其既关系到房改的大局,又关系到百姓的利益,有关部门正在制定修改个人住房按揭贷款抵押物保险(以下简称“个房险”)条款,以规范“个房险”市场。笔者从房地产估价的角度谈一些对“个房险”条款的修改设想。
应将房地产的保险金额改为房地产中房屋建筑部分的价值

从估价的理论和实践中我们知道,我国房地产的价值由土地使用权价值和建筑物价值组成,土地使用权价值随土地所处的位置不同而不同。在同一城市中同种结构、同种类型房地产中建筑物价值是基本相同的,所以同一城市中同种结构、同种类型的房地产,其价格差异一般来说是由级差地租造成的。例如,上海市区有两套同种结构、同种类型、相同面积的住宅商品房,第一套位于二级地段,第二套位于五级地段,一般而言,第二套住房的价格约为第一套住房的50%左右。目前住房保险的保险费计算方法一般为:住房保险费;保险金额×保险费率×保险年限。如果分别给这两套住房投保,第二套住房房主付的保险费也将是第一套的50%,但若这两套住房的建筑物全部消灭(其实消灭的只是建筑物,并不包括土地),也就是说这两套住房的重建金额是基本相同的。而保险是为可能出险的人、物和事进行事先投保,从而在出险时减少损失。既然可能损失的机率和金额是相同的,那么所付的保险费也应该相同。因此,以房地产的建筑物价值作为保险金额能使上述两套住房投保所付的保险费基本相同,从而符合公平合理和责权对等原则。所以说,现有保险条款中规定的将房地产的全部价值作为保险金额是很不合理的。既然只是建筑物存在风险需要保险,那么保险金额就应该只是建筑物部分的价值,而不应该包含土地部分的价值。

建议修改“个房险”现有条款中保险金额的计算依据是可行的,各城市和地区都有各种结构、类型不同的房地产的建筑造价标准,将建筑造价标准乘上一个系数就得到建筑物标准单价,住房保险的保险金额应该是投保房地产的建筑面积与建筑物标准单价的乘积,这个乘积就相当于房地产中建筑物的价值。这样,住房保险的保险金额不再包含地价,投保人就不再花冤枉保险费了。

对不同结构的房地产以及不同投保年限实行差别费率
不同结构的房屋其抗风险的能力也不同,钢混结构比砖木结构的房屋防御灾害的能力强得多,因而其出险的可能也就小得多。理所当然,其保险费率也应相应低些。
因此,保险费率应随保险期限的增加而下降,对投保年限长的投保人,比较而言就像是老客户,其保险费率理应受到优惠。

提前交缴保险费应受到优惠
不同的缴费方式其保险费的计算应有所区别,保险公司一般都要求投保人在投保时趸缴(即一次性付足)保险期限内的所有保险费,那么该投保人应享受优惠。即使单从资金具有时间价值这一点上也足以论证本论点。目前有的保险公司已考虑到这个问题,计算一次性交缴保险费时,将以后各年的保险费折现到投保一年后的时点,这个方法比较科学。但不管投保年限长短,统一用一年期定期存款利率作为折现率,这一点值得商榷。有的保险公司计算一次性交缴保险费的金额时,用保险期限与年保险费的乘积再给予一定比例的优惠;有的保险公司尚未考虑到这个问题。对此,保险管理部门应统一规定提前交缴保险费的计算方法,笔者认为采用折现的方法比较合理。

房产保险的费率不应随按揭贷款品种的不同而不同
目前实行的按揭贷款抵押房产保险,对商业性与政策性住房贷款实行差别费率政策,政策性住房贷款的抵押房产投保时得到费率优惠,这是不合理的。按揭贷款抵押房产保险,所保的对象是房产,而不是贷款,其费率只应根据房产本身来确定,不应随按揭贷款品种的不同而变化。
除此之外,现有的“个房险”还存在着合同格式上的不足等问题,希望保险管理部门能统筹考虑,出台一套公正、合理的“个房险”基本条款,以统政令、以解民忧,从而进一步繁荣房地产市场,促进国民经济的发展。

相关推荐
2013年房地产估价师考试《理论与方法》模拟题汇总
2013年房地产估价师考试《案例与分析》精选习题汇总
2013年房地产估价师考试《理论与方法》精选习题汇总
2013年房地产估价师考试《制度与政策》精选习题汇总
2013年房地产估价师考试《经营与管理》精选习题汇总

编辑推荐
考试简介 报名时间 报考条件 考试时间 合格标准

您还可以看看和2013年房地产估价师《案例分析》辅导:从估价角度谈房地产保险条款相关的信息

房地产估价师考试快速通道:历年真题模拟试题查询网址
更多有关房地产估价师考试信息请访问:房地产估价师考试网

各地房地产估价师考试信息

房地产估价师考试最新更新

房地产估价师考试模拟试题

房地产估价师考试历年真题