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2012年房地产估价师《理论与方法》历年真题及答案(网友版)

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网友题目及答案②
一题，决定房地产供给量的4个因素。
一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。
一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。
一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项（保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。）
一题：好像是平均增减量法，选的是A，B，E，
影响房地产价格的外部因素。经济因素的详细内容，干扰项是“金融制度政策”。
房地产估价的特征（本质）（评估的是房地产的价值而不是价格，是模拟市场定价而不是代替市场定价，书上那5条）
三、判断
1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，没选
2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”没选数据差0.01.
3：“报酬率和折现率的性质”，错
4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”对。
5：“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到没选。
6：“交通时间、距离，”交通费用什么的错。
7：“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。”错。
8：商品住宅成本不包含营业性用房，对
9、房地产在一定区域内生产消费不可移动，所以经济地位固定不变错
10、平均发展速度持续上升或下降大致数额相同错
11、房地产的容易变现，通用性好的，独立性好的等描述。对。
12、高层面积按房地价值分摊，因为差别不大？
13、估价资料保存10年后可销毁。（错误）
14、平均发展速度，连续上升或下降，数额大致相同。（错误）
15、查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。”，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。”
16、还有一道应不应该排除商业用房
四、计算
计算题网友版①
1、该房地产持有期10年，有效毛收入50万元，运营费用18万元，有效毛收入年增长5%，运营费用年增长3%，报酬率8%.第10年资本化率是10%，销售税费6%.
网友答案①：
收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算，10年收益房地产的现值：273.27万元，
第十年I=50*1.05^9=77.57，E=18*1.03^9=23.486，
第10年年净收益54.084，在第10年的转售价值：54.04/10%=540.84，
现值：273.27+540.8*（1-0.06）/（1.08^10）=508.75（万元）
网友答案②：
收益法，按有效毛收入、运营费用都增长的公式计算，10年收益房地产的现值：50/（8%-5%）[1-（1+5%/18%）^10]-18/（8%-3）[1-（13%/18%）^10]=409.17-135.90=273.73
10后转售收入净值=（50-18）/（110%）（1-（1/110%）^10=184.84
两值相加=273.73184.84=458.11
2、第二道大题的功能折旧部分
年租金收益损失，0.85*16*12*4800-0.8*15*12*4800=9.216（万元）
功能折旧：9.216/0.075[1-1/1.075^44）]-16=117.78-16=101.78（万元）
建筑物经济寿命是49年，长寿项目的折旧年限是5年
建安，管理，销售等费用是786.096+0.02v（设建筑物重新购建价格为v）
计算题网友版②
1、某块划拨土地商检的仓库改为商用，面积？平方米，前6年净收益是？万元，报酬率是？，第6年的资本化率是10%，折现率是？，第6年转让税费是转让收入的2%，求该房产的现值。
2、某房产，因没有“行车”造成租金降低，正常租金是？元，实际租金是？元，如单独增家需要？万元，随同增加需要？万元，门窗损坏修复费？万元，土地基准地价？，建筑物重建的各项成本已知，求该房产的现值。解题大致思路：房地产市场价值=土地重新构建价格+建筑物重新构建价格-建筑物折旧
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