2013 年房地产经纪人 考试复习已经开始，为帮助广大考生全面的复习房地产经纪人考试的相关重点，在考试的备考准备阶段，小编特整理了房地产经纪人的知识点，希望对您参加本次考试有所帮助!
一、 房地产抵押权的实现
《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《物权法》规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《物权法》规定建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
《物权法》规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;
(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;
(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。
抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。
被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
二、房地产登记的目的和意义
(一)保护房地产权利人的合法权益
保护权利人的合法权益是房地产登记的根本目的和出发点。房地产登记及时、准确地将权利状况记载在房地产登记簿上，发放房地产权属证书或证明，将物权的事实对外公开。凡经房地产登记机构登记，权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、地役权等，受到国家法律的保护。任何组织或个人侵犯了房地产权利人的合法权益，都要承担法律责任。
(二)保证交易安全，减少交易成本
房地产价值量大、交易风险高。房地产登记能够在法律上及时、准确地确定房地产权属，从而使房地产权利人的合法权益受到法律保护，免受他人的侵害。对于相关人来说，通过查询房地产登记簿，可以正确判断能否进行交易，或者这种权利应具有的价值，避免受到他人欺诈，产生纠纷。房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成。
(三)为房地产管理奠定基础
(1)房地产开发和住宅建设，需要向房地产登记机构了解建设区域内的土地和原有房屋的各种资料，以便合理的规划建设用地，妥善安置原有住户，并依法按有关规定对征收的房屋所有权人给予合理补偿。
(2)房地产买卖和物业管理等一系列活动都涉及房地产权属和房屋的自然状况，这就需要向房地产登记机构了解该房地产的位置、权界、面积、建筑年代等准确的资料。
综上所述，房地产市场的发展离不开房地产登记工作。房地产登记贯穿房地产开发、建设、使用的全过程。
(四)为城市规划、建设、管理提供科学依据
要搞好城市规划、建设和管理，首先要了解城市土地的自然状况，以及房屋的布局、结构、用途等基本情况。房地产登记能全面、完整、及时、准确地提供上述资料，从而使城市规划和建设更加科学化。房地产登记档案所提供的各种信息对旧城改造、新区建设、市政工程、道路交通、环保、绿化等城市建设和管理都是不可缺少的科学依据
三、房地产登记的原则
(一)权利主体一致的原则
房地产是一个不可分割的有机整体。《城市房地产管理法》规定："房地产转让、抵押，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。"《房屋登记办法》规定："办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。"因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人(包括法人和自然人)。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。
(二)属地管理原则
房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此，房地产登记必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责辖区范围内的房地产登记工作;权利申请人应到房地产所在地的市(县)房地产管理部门申请登记。
四、房地产抵押权的效力
房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《物权法》规定抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
《物权法》规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
有下列情形之一的，担保物权消灭：
(一)主债权消灭;
(二)担保物权实现;
(三)债权人放弃担保物权;
(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
五、《物权法》确定的不动产登记制度
《物权法》第十条规定："国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范
围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第二百四十六条规定：”法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”
《物权法》自2007年10月1日起施行。在此之前，我国从中央到地方，房屋和土地基本上是分管体制，房屋登记由房地产管理部门负责，土地登记由国土管理部门负责，相应有《城市房屋权属登记管理办法》和《土地登记规则》。《物权法》施行后，国土资源部于2007年12月30日发布了《土地登记办法》(国土资源部令第40号)，自2008年2月1日起施行;原建设部于2008年2月15日发布了《房屋登记办法》(建设部令第168号)，自2008年7月1日起施行。
目前，由于法律、行政法规尚未对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出具体规定，以及房屋和土地仍然为分管体制等原因，作为最主要的不动产，房屋和土地仍然以分别登记为主。但应指出的是，不动产统一登记是今后的发展方向。
(一)登记机构的职责
登记机构应当履行的职责为：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;就有关登记事项询问申请人;如实、及时登记有关事项;法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构不得要求对不动产进行评估;不得以年检等名义进行重复登记;不得有超出登记职责范围的其他行为。
登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
(二)不动产登记的载体
不动产登记簿是法律规定的由不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案，是物权归属和内容的根据。不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机构颁发给权利人作为其享有权利的证明，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
(三)不动产登记的生效时间
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，
自事实行为成就时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
(四)不动产登记原则
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。当事人申请不动产登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
(五)关于更正登记、异议登记和预告登记的规定
更正登记和异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议计人登记簿中，其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
六、房地产登记的体制
我国现行的不动产登记体制是房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记。
房屋与所占用的土地密不可分，房地产登记应当一并完成。虽然，《物权法》也规定对不动产实现统一登记制度，但统一登记涉及行政管理体制改革，需要有一个过程。长期以来，我国将登记作为行政机关行使行政管理的一种职权，将房屋与土地实行分部门管理的体制，将登记机构与行政机关的设置和职能挂钩，导致我国房地产登记中，一般是土地使用权和房屋所有权登记分别在土地部门和房地产部门分别进行。个别地方已将房地产和土地统一在一个部门管理，实现了房地产的统一登记。本章以下内容将分别介绍房屋登记和土地登记的制度政策。
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