重要考点：投资性房地产的范围

　　【提示】下列各项不属于投资性房地产：

　　（1）自用房地产

　　即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。

　　（2）作为存货的房地产

　　作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。

　　如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　重要考点：投资性房地产的初始计量

　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

　　（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量

　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

　　（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量

　　自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。

　　借：投资性房地产——在建

　　    贷：银行存款等

　　（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量

　　参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。

　　重要考点：投资性房地产的后续计量

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　（一）科目设置

　　投资性房地产

　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　投资性房地产减值准备Ｗww.KaＯ8.CC

　　（二）会计处理

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　1.计提折旧或进行摊销时

　　借：其他业务成本

　　    贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

　　2.计提减值准备时

　　借：资产减值损失

　　    贷：投资性房地产减值准备

　　3.取得租金收入

　　借：银行存款

　　    贷：其他业务收入

　　二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　（一）科目设置

　　1.投资性房地产——成本

　　——公允价值变动

　　2.公允价值变动损益

　　（二）采用公允价值模式计量的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

　　【提示】

　　（1）在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

　　（2）采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。

　　重要考点：投资性房地产的转换

　　（一）投资性房地产转换形式和转换日

　　1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

　　2.转换日

　　（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。 “空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。

　　（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。

　　（3）“投资性房地产”转换为“存货”

　　房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。

　　（二）房地产转换的会计处理

　　1.在成本计量模式下，非投资性房地产与投资性房地产，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

　　投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：

　　（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

　　将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

　　（2）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

　　2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

　　3.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

　　转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

　　投资性房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，贷方差额记入“资本公积——其他资本公积”科目。

　　自用房地产按公允价值计量，公允价值与账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目。

　　重要考点：投资性房地产的处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

　　（一）采用成本模式计量

　　借：银行存款

　　    贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　    投资性房地产累计折旧（摊销）

　　    投资性房地产减值准备

　　    贷：投资性房地产

　　（二）采用公允价值模式计量

　　借：银行存款

　　    贷：其他业务收入

　　借：其他业务成本

　　    贷：投资性房地产——成本

　　                    ——公允价值变动

　　借：资本公积——其他资本公积

　　    贷：其他业务成本

　　借：公允价值变动损益

　　    贷：其他业务成本

　　或 借：其他业务成本

　　       贷：公允价值变动损益