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1)个别因素修正
个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。
修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。
2)土地使用权年限修正
土地使用权年限属于特殊的个别因素,修正方法是先计算使用年期修正系数,再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。
年期修正系数k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
年期修正后地价=比较案例价格×k
3)容积率修正
容积率也属于特殊的个别因素,同样用修正系数来修正地价,要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。
容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×(待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数)
4)区域因素修正
区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。
修正方法:修正方法的三个步骤,及区域因素条件指数的计算。
d=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
5)土地 价格的最终确定
通过各相关因素修正后,即可得出待评估土地的试算比准价格,然后对多个试算比准价格进行比较分析,综合确定待估宗地的合理比准价格。
对多个比准价格处理,综合确定地价的基本方法有三种:简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。
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