2013年土地估价师考试时间为9月14日-15日，为了帮助考生能够在土地估价师 考场上取得一个优异的成绩，考吧网特别整理了土地估价师《土地管理基础》的章节知识点，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名!

一、土地的内涵

1.土地的基本内涵(掌握)

《土地基本术语》(GB/T19231—2003)规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。

此内涵包括以下几方面：

(1)土地是综合体。组成土地各要素，在一定的时间和空间内，相互联系、相互作用、相互依存而组成具有一定结构和功能的有机整体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。

(2)土地是自然的产物。土地是自然的产物，不是人类劳动的产物，但人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。

(3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。包括土地表面，地表以下及其垂直空间。

(4)土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。

(5)土地包括人类过去和现在的活动结果。

土地包括地下层、地表层以及地上空间。但应注意，在一个有秩序的国家或者地区，这些空间受到限制，并不是无限的。对土地上空的所有权，仅限于土地所有者可以合理使用和享用的范围。同样，对地表以下液体和气体、石油、天然气、水蒸汽等的所有权也受到各方面的限制。不同的国家对地下矿产的规定不一样，我国法律规定，所有的地下矿藏、水资源、气资源以及热能资源都属于国家，即使是土地所有者，要取得这些地下资源也必须依法有偿购买。

2.与土地相关的几个概念

(1)土壤。土壤的基本属性和本质特征是具有肥力。土壤具有肥力是其最本质的特征，是其区别于其它事物的标志。土壤和土地的关系包括：

①从土壤与土地相互关系上看，土壤仅仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤。

②从本质特征上看，土壤的本质是肥力，即为植物提供生长条件的能力。土地的本质特征是生产力。

土壤肥力是指植物生长全过程中，土壤供应和协调植物生长所需水、肥、气、热的能力。土壤水分、养分、空气和温度，称为土壤肥力四大因素，即肥力的四大因子是水、肥(营养物质)气、热(环境)。

土壤肥力按其发生过程，可分为自然肥力和人工肥力。自然肥力是指自然土壤在未开垦利用之前所具有的肥力;自然肥力包括土壤所共有的容易被植物吸收利用的有效肥力和不能被植物直接利用的潜在肥力。人工肥力是指人们对土壤进行耕种、施肥、灌溉等农业技术措施而创造出来新的肥力。

根据作物吸收肥力的难易程度不同，土壤肥力分为有效肥力和潜在肥力。有效肥力是指栽培作物时，被当季作物吸收利用的那部分肥力;潜在肥力是指在土壤中存在，不能立即被当季作物利用的那些肥力。

③从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的一个立体空间。土壤只是其地表层的一部分。

④从能否移动上看，土壤作为自然物是可以搬动的，比如可以取土，而土地是不能移动的。

(2)国土、土地、土地资源关系：国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土包括土地，土地包括土地资源。

(3)土地关系

《土地基本术语》(GB/T19231—2003)规定，土地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与人之间的资源利用和财产关系。人地关系是人类在利用土地的过程中形成的人与自然之间的相互关系。土地关系的核心是土地权属或产权关系。

二、土地的特性(掌握)

土地的特性，包括自然特性、经济特性和产权特性。

土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性，它反映了土地的存在状态，表示提供给人类可利用的土地数量;土地的自然供给是相对稳定的，几乎不受人为因素的影响，几乎是没有弹性。

土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性，它反映了土地的特性功能。土地的经济供给是有弹性的。

土地的产权特性是指在土地权利的确定、行使和保护等方面所表现的特性。

(一)土地的自然特性

土地的自然特性包括：土地位置的固定性、土地面积的有限性、土地质量的差异性、土地永续利用的相对性等。

1.土地位置的固定性。土地位置的固定性也决定了土地市场是一种不完全的市场，不是实物交易意义上的市场，而只是土地产权流动的市场。

2.土地面积的有限性。土地面积的有限性又称土地数量的有限性。人类开山填海，围湖造田，只是土地用途的转换，并没有真正增加土地面积，不能增加土地的数量。

3.土地质量的差异性。土地质量的差异性也称土地的不可替代性。任何一块土地都是独一无二的，即使是位于同一位置相互毗邻的两块土地，由于地形、植被及风景等因素的影响，也不可能完全相互替代。同时，不同地域，不同位置，其土地构成的土壤、气候、水文、地貌、植被等要素的自然性状不同，而且受人类活动的影响也不同。

4.土地永续利用的相对性。“只要处理得当，土地就会不断改良”，表明土地资源在利用上具有永续性。土地利用的永续性体现在：一是作为自然的产物，具有永不消失性。二是作为人类的活动场所和生产资料，可以永续利用。

(二)土地的经济特性

土地的经济特性包括：土地供给的稀缺性、土地用途的多样性、土地用途变更的困难性、土地增值性、土地报酬递减的可能性、土地利用方式的相对分散性、土地利用后果的社会性等。

1.土地供给的稀缺性。土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性。土地面积的供给是有限的，是无弹性的;特定地区，不同用途的土地面积也是有限的。

2.土地用途的多样性。土地用途的多样性也称土地用途的可转化性。土地具有多种用途，如工业用地、居住用地、商业、军事、办公用地等。土地用途的多样性表现在，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

3.土地用途变更的困难性。大多数情况下，土地不同用途之间的变换是比较困难的。工矿用地、建设用地一旦形成，再想改作农用就相当困难。土地用途变更的困难性告诉人们，在编制土地利用规划确定土地用途时，要认真调查研究，充分进行可行性论证，以便作出科学、合理的决策，杜绝主观随意性，否则会造成较大的损失和浪费。

4.土地增值性。在土地上追加投资的效益具有持续性，并且随着人口增加和社会经济的发展，对土地的投资具有显著的增值性。

5.土地报酬递减的可能性。由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。

6.土地利用方式的相对分散性。由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。 土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。

7.土地利用后果的社会性。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理，监督和调控。

(三)土地的产权特性

土地的产权特性是指在土地权利的确定、行使和保护等方面所表现的特性。土地的产权特性包括法定性、抵押担保性、公示性、稳定性、支配性和排他性等方面。

1、土地产权的法定性。《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”土地产权的种类、内容、效力、取得、丧失、变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由地创设。

2、土地产权的抵押担保性。土地产权客体必须是有价值的与可占用的。根据《物权法》、《担保法》、《城市房地产管理法》等法律法规和政策，规定了目前我国可用于抵押担保的土地产权类型，同时要求必须进行登记。

3、土地产权的公示性(登记性)。土地产权要经过国家权力机构确认，给予保护，所有者或占有者对产权客体才具有法律效力。一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法;动产物权经交付而变动，不动产物权的变动则需要经过登记。《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》均体现了不动产依法律行为发生变动时的公示原则。

4、土地产权的稳定性。在对土地产权制度的研究中，土地产权稳定性是国内外学者广泛采用的一个指标，其具体含义是指农户有权长期使用某一块土地而不用担心将来某一天使用权被无偿剥夺的状态。所谓“土地产权不稳定”就是农户的土地财产权被不公正地或随机地侵犯。

5、土地产权的支配性。土地产权的支配性是指土地权利主体得依自己的意思对标的物加以使用、收益、处分。土地产权的权利人可以自由地根据自己的意志行使自已的权利，无需他人给予协助，更不须征得他人的同意。

6、土地产权的排他性。土地产权具有不容他人侵犯的性质，这种属性被称为土地产权的排他性效力。即从土地权利的效力来看，土地产权具有排他性。所谓土地权利的排他性包括两方面的意思：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。二是土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能。土地产权的排他性就是指可垄断性，即在转让时可获得垄断收益。

三、土地的功能(熟悉)

根据《土地基本术语》(GB/T19231—2003)规定，土地功能是土地具有的满足人类生产、生活等方面需求的能力。土地具有以下功能：

1、承载功能

土地由于其物理性质，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的场所和空间，成为人类进行房屋、道路等建设的地基。马克思指出，土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能出让的生存条件和再生条件。

2、生产功能

在土地的一定高度和深度内，具有强大的生长万物的能力。土壤中含有各种营养物质以及水分、空气，还可以接受太阳照射的光、热等，这些是地球上一切生物生长、繁殖的基本条件。没有这些环境与条件及其功能，地球上的生物也就不能生长繁育，人类也就无法生存和发展。

3、资源功能

土地是人类赖以生存和发展的重要物质基础，是不可再生的有限资源和宝贵财富。土地资源是人类生存不可脱离的物质基础。人类要进行物质生产，除生物资源外，还需用要大量非生物资源，如建筑材料、矿产资源、动力资源等，这些自然资源都有蕴藏在土地之中。这些自然资源，对各个部门、各个行业，对整个国民经济发展都发挥着不可或缺的作用。

4、资产功能

土地资产是指国家、企业和个人等将其占用的土地资源作为其财产或作为其财产的权利。土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、交换的功能。所有权人可以将其拥有的土地或土地产权视作财产变卖获取收益，而他人取得土地这种财产则需要付出一定的经济代价或成本，土地的使用可为土地使用者带来一定的经济效益。

5、景观功能

此功能主要是针对特殊的土地资源来说的，不是每一块土地都有这样的功能。土地的景观功能，不仅体现在自然风景的优美、奇特、险峻上，也体现在交通便利上。

以上土地的功能中，承载功能、生产功能、资源功能、资产功能，为基本功能。

四、我国土地资源的特点(了解)

我国土地资源的特点包括：(1)土地面积绝对数量大，相对数量小;(2) 土地类型多样，山地多于平地，森林覆盖率低;(3) 水土资源不平衡，农地分布不均匀;(4)土地质量较差，后备土地资源有限。

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