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建设用地使用权

根据土地利用总体规划，可以将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。

建设用地使用权是因建筑物或其他构筑物而使用国家或集体所有的土地的权利，故建设用地使用权又可分为国有建设用地使用权和集体用地使用权两大类在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。

一、国有建设用地使用权出让

(一)国有建设用地使用权出让政策

1.国有土地使用权出让方式

国有建设用地使用权出让必须符合土地利用整体规划、城市规划和年度建设用地计划，根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让分每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报由批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。

《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2007年9月，国土资源部根据《物权法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[-2006]31号)及相关法律法规的要求，发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)，将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围。即工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

招标、拍卖、挂牌公告应当包括下列内容：出让人的名称和地址;出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;索取招标拍卖挂牌出让交件的时间、地点及方式;招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;确定中标人、竞得人的标准和方法;投标、竞买保证金;其他需要公告的事项。

招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。对符合招标、拍卖、挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标、拍卖、挂牌活动。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确楚标底或者底价。标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价、投标、竞买保证金，应当实行集体决策。招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

(二)国有建设用地使用权出让的概念及特征

国有建设用地使用权出让(以前称“国有土地使用权出让或国有土地出让”)，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

国有建设用地使用权出让的特征一般包括以下内容：

1.国有建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

2.经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权;土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

3.国有建设用地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

4.集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。

5.国有建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。

二、国有建设用地使用权范围

国有建设用地使用权包括：

1.现有的属于国家所有的建设用地使用权，包括城市市区内土地、城市规划区外现有铁路、公路、机场、水利设施、军事设施、工矿企业使用的国有土地;国营农场内的建设用地等。

2.依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农用地转用和征收的农民集体所有的农用地。

3.依法办理农用地转用的国有农用地。

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