2014年资产评估师考试时间9月6、7日，注册资产评估师考试网编辑特整理汇编了2014年注册资产评估师考试《资产评估》模拟试题，希望对大家在复习2014年注册资产评估师考试有所帮助!祝大家取的好成绩!!

三、综合题

1、现有临街宗地A、B、C、D、E，这些宗地都和街道垂直，而且成长方形。深度分别为30米，60米，90米，120米和150米，宽度分别为5米，5米，10米，10米，15米。路线价为4000元，设标准深度为120米，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。

【正确答案】 路线价为4000元，可以理解为4000元/(单位宽度1米).(标准深度120米)

宗地总价=标准深度下每单位宽度的路线价×累计深度百分率×临街宽度

A:30/120=25%,累计深度百分率是0.4

B:60/120=50%,累计深度百分率是0.7

C:90/120=75%,累计深度百分率是0.9

D:120/120=100%,累计深度百分率是1

E:150/120=125%,累计深度百分率是1.09

A=4000× 0.4 × 5=8000( 元 )

B=4000× 0.7 × 5=14000( 元 )

C=4000× 0.9 × 10=36000( 元 )

D=4000× 1.0 × 10=40000( 元 )

E=4000×( 1.0+0.09 )× 15=65400( 元 )

【答案解析】

【该题针对“[新]四三二一法则的运用”知识点进行考核】

2、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

该类土地的折现率为8%。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:

(1) 为什么要进行交易情况修正?

(2) 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?

(3) 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

【正确答案】 1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

(1)有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易;

(2)交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。

(3)买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。

(4)其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

(5)特殊的交易方式。如拍卖、招标等。

分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。

3、(1)容积率修正，建立容积率地价指数表。

(2)土地使用权年限因素修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下

交易实例A及C使用年限修正系数：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-38〕=0.9517

D使用年限修正系数：〔1-(1+8%)-30〕/〔1-(1+8%)-35〕=0.9660

(3)案例修正计算

(4)评估结果

案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地的评估值为：

=(713.86+717.47+713.06) ÷3=714.80(元/平方米)

【答案解析】

【该题针对“[新]市场法在房地产评估中的运用”知识点进行考核】

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