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假设开发法的其他用途

假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。

房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：

(1)确定拟开发场地的最高价格。如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。

(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的;否则，应被推迟开发，甚至取消投资。

(3)确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

假设开发法的操作步骤

运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：

(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。

(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。

(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

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