第七章 物流中心（物流园区规划）
　　一、物流园区概述
　　（一）物流园区产生的原因
　　1、减轻物流对城市交通的压力；
　　2、减小物流对城市环境的种种不利影响；
　　3、促进城市用地结构调整；
　　4、提高物流经营的规模效益；
　　5、满足仓库建设的大型化发展趋势的要求；
　　6、满足货物联运发展的需求。
　　（二）物流园区的空间布局
　　1、至少有两种以上的运输方式连接（特别是公路、铁路）；
　　2、选择交通枢纽中心地带；
　　3、经济合理性、包括运输方式的选择与利用，环境保护与生态平衡等。
　　（三）物流园区的效应
　　集散效应、规模效应、整合效应
　　1、集散效应——货物汇集、散发
　　2、规模效益——货物大进大出，降低空载率 ，节省物流成本，产生规模效益。
　　3、整合效应——协调社会物流资源，降低社会物流总成本，提高社会物流整体效率和效益。
　　（四）物流园区具备的三项基本条件
　　1、独特的区位优势——一般临近高速公路、铁路、港口、机场；
　　2、完备的机场设施——包括物流设施、信息设施和辅助设施；
　　3、先进的技术与管理——采用网上交易、卫星定位系统等新技术和现代物流的管理方法。
　　（五）物流园区的主要功能
　　1、货物集散功能；2、货物中转功能；3、配送功能；4、流通加工功能；5、口岸功能；6、商品检验；7、物流信息服务；8、物流咨询与培训；9、商品展示的商流功能；10、电子商务辅助功能。11、其他。
　　口岸功能——可设置海关、卫检、动植物检验检疫机构，为当地生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、运输、加工、货代等服务。
　　（六）物流园区的规模
　　国外物流园区一般在7hm2以上，最大不超过1km2
　　（七）物流园区的运用主体
　　1、物流园区作为一个企业法人实体存在，拥有物流园区的资产占有权和使用权，入住企业采用租赁方式使用物流设施。（日本平和岛物流园区）
　　2、德国布莱梅物流园区组织模式（由物流企业按资产组成园区股东大会，下设发展公司，不以赢利为目的）
　　二、物流园区的建设模式
　　区别——政府在物流园区建设和运用中的作用
　　（一）日本物流园区的建设模式——以缓解城市交通压力位目的
　　1、政府牵头确定市政规划（在城市周边或主干道，规划有利于未来交通设施配套建设的地块作为物流园区基地）
　　2、将基地内地块出售给不同的物流行业协会；
　　3、政府投资进行基础设施建设。
　　日本是最早建立物流园区的国家，最早是1965年在东京。由政府负责统一规划，将城市的流通功能从市中心分离开来，通过集资方式，在东京近郊的东南西北各自建设了葛西、和平岛、阪桥和足立4个现代化物流园区，在其中建立了商务交易大厦、大型仓库群和公路货物集散中心等物流设施。而后在此基础上，通过逐步配套并完善各项基础设施和服务设施，提供各种优惠政策，吸引扶植大型物流企业，实现规模经济效益。如其中的和平岛物流园区，目前面积达22.3万平方米，已经成为连接东京和日本的中转基地，为49家运输企业租用，建立的1516个中转点遍布了日本的整个中小城镇。
　　在东京地区物流园区取得收效之后，日本政府开始推广并进行合理化布局，灵活开展物流园区的经营。目前已在日本全国22个城市中建设了24个大型物流园区。
　　日本物流园区成功且获益的主要模式是它的"物流团地"（DistributionPark）的赢利模式。主要有两个方面，一是地价的升值，二是低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。[page]
　　（二）德国物流园区的建设模式
　　1、联邦政府统筹规划；
　　2、州政府扶持建设；
　　3、企业自主经营。
　　德国物流园区从20世纪80年代开始，至目前已经有20个全国性的物流园区投入使用。德国模式即"货运村"（FreightVillage）的赢利模式，是中国政府较为推崇的园区发展模式，其在物流园区的规划和建设上与日本有一定的区别。德国一般采取联邦政府统筹规划，由州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式。其资金来源由各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充，由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路通讯等交通设施，园区管理机构主要采取公益组织管理和有限公司管理两种方式（后者为主）。
　　德国"货运村"（FreightVillage）的赢利模式主要来自两方面：一是出租收入。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用；二是服务费。政府通过提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。
　　（三）政府在物流园区建设或运营中的作用
　　1、总体规划和协调的作用；
　　2、政策支持的作用；
　　3、制定和执行标准；
　　4、研究、制定物流园区和物流产业的发展战略。
　　三、我国物流园区的建设规划
　　（一）我国物流园区的形成原因
　　1、货运量迅速增加；
　　2、运输方式的多样化和运输工具的发展；
　　3、道路交通发展的因素；
　　4、物流成本降低因素；
　　5、城市经济发展的因素；
　　6、科学技术发展的因素。
　　（二）我国物流园区的建设位置
　　1、城市边缘，临近交通干线；
　　2、至少有两种以上运输方式连接；
　　3、腹地广大，进出货量充足。
　　（三）我国物流园区的经营方式
　　1、由政府投资组建物流管理公司进行基础设施建设和物业管理，由多家物流企业进驻运营；
　　2、由企业投资组建管理公司进行基础设施建设和物业管理，并组织物流公司运营，同时吸引物流企业进驻运营。
　　（四）我国政府在物流园区规划建设中的作用
　　1、物流园区的系统规划；
　　2、解决土地的征用以及相关的拆迁问题；
　　3、物流园区的基础设施建设。
　　我国目前情况下，物流园区的规划工作、前期工作、实施工作大部分由交通部门分管。
　　（五）物流园区规划技术路线
　　“一定位、三平台”的技术路线：
　　一定位：物流园区的功能定位
　　三平台：物流基础设施平台、物流信息平台、政策平台
　　 （六）我国物流园区建设中应注意的问题
　　1、加强政府对物流园区的统筹规划、组织引导和政策扶持作用。
　　（1）税收支持、（2）放宽行业准入和鼓励公平竞争、（3）制订物流产业的国家标准和行业标准（托盘标准）。
　　2、充分的可行性论证对于物流园区建设的重要性。
　　（1）论证物流园区的建设和运营是否赢利、（2）物流园区建设要因地制宜（人力VS机械：成本因素）、（3）物流园区的规模和服务对象，既要考虑当前、又要兼顾长远、（4）物流园区的布局要形成网络。