为了帮助考生能够在2014年房地产估价师 考场上取得一个优异的成绩,考吧网特别整理了房地产估价师的一些知识点,希望对您参加本次考试有所帮助,并在此预祝您金榜题名!
房地产的整体概念
房地产的实物、权益和区位
1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2、权益包括权利、利益和收益,例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
在不同类型的资产中,实物和权益对价值的影响是不同的:
(1)机器、设备、家具等有形资产,主要是实物的价值
(2)专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产,主要是权益的价值。
(3)房地产,其实物和权益在价值决定中都很重要。如一幢房屋,其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响,又受产权状况的影响,例如,该房屋的产权是完全产权还是部分产权(如在现实中,有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等),价值就有很大的差异。所以,两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大的不同;反之,两宗权益状况相同的房地产,如果实物状况不同,价值也可能有很大的不同。
3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,除了地理坐标位置,还包括可及性,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离,周围环境、景观,在城市或区域中的地位等。其中,距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在,人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
如果区位不同,价值可能有很大的不同。
房地产的定义
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中:
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,种植在地上的树木、花草,埋设在地下的管线、设施,在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。
由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分,因此,房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。
编辑推荐: