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房地产开发项目的财务评价

企业财务评价的基本目标是项目盈利能力

财务盈利能力的主要评价内容：项目建成后的盈利水平;偿还贷款期限的长短;项目寿命期内盈利水平;项目资金流动性分析;分析客观因素变动对盈利能力的影响

财务评价程序三步骤：通过市场调查、预测分析、技术与投资方案分析，确定项目规模、地点、方案，拟定实施进度计划。二、将第一步中的预测数据汇总，编制损益表、现金流量表、资金来源与运用表。三、根据上步报表，直接计算一系列分析评价指标，以便获利能力分析和不确定性分析。(项目逐年的收益和成本)(项目逐年资金来源和运用)(企业逐年财务盈亏状况和收益分配及依次计划)

财务评价的主要指标

财务净现值(FNPV),动态分析法获得

财务内部收益率(FIRR)各年现金流量现值为0时的折现率。考察项目盈利能力主要动态指标

内部收益率是可接受贷款的最低条件，应大于基准收益率，评估才通过。贷款利率低于FIRR

投资回收期(P)项目净收益抵偿全部投资所需要的时间。主要静态指标

投资利润率，也称投资收益率，项目达到正常盈利年份时，年纯收益与项目投资的资本价值之比;静态指标

财务评价方法：

现金流量法，以项目作为一个独立系统，在建设和服务期内各年流入流出现金数量

静态获利分析，采用期内每年的实际货币支出和收入数量，不需折现

动态获利分析，不同时期发生的成本和收益，按规定利率计算资金的时间价值，包括折现计算，计算成同一时期的值

财务报表分析方法(西方较较常用)，财务报表包括：销售利润预测、财务平衡表、资产负债表

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