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销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费,又可分为下列两类:
(1)销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。
(2)其他销售税费,包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率,所以,在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
成本法的理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看,房地产 的价格是基于其过去的“生产费用”,重在过去的投入,具体一点讲,是卖方愿意接受的最低价格,不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价,如果低于该代价,他就要亏本。从买方的角度来看,房地产的价格是基于社会上的“生产费用”,类似于“替代原理”,具体一点讲,是买方愿意支付的最高价格,不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价,如果高于该代价,他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)
由上可见,一个是不低于开发建设已经花费的代价,一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价,买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)因此,估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。
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