知识点二十、建筑物区分所有权的客体
区分所有权的客体包括专有部分和共有部分。
专有部分要求具有以下要件：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应认定为专有部分的组成部分。
共有部分包括共有部分及附属物、共用设施等。
| 专有部分的所有权 | 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 |
| 共有部分的共有权 | 业主对专有部分以外的共有部分（如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分）享有共有的权利。 |
| 业主的共有，分为：部分共有与全体共有。 属于全体业主共有的部分包括：建筑区划内的土地，建筑区划内的道路，建筑区划内的绿地，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位。 | |
| 业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务，此项义务不得放弃。 | |
| 成员权 | 业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 |
| ①一般事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。 ②对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。Ｗww.KaＯ8.ＣC | |
| “业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未实际交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。“专有部分面积”根据不同情况处理：一是按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。“建筑物总面积”则按照前项的统计总和计算。 |
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