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·收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限

·收益期限为无限年的公式:

·净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+ Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n—1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2

·净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A—(n—1)b]

n≤A/b+1

·净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y—g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n—1

无限年 V=A/(Y—g)

·净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1—g)n—1

无限年 V=A/Y+g

以上几个公式中：V—房地产 收益价格又称现值;b—净收益逐年递增(减)的数额;g—净收益逐年递减的比率;

·净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y—gI)×[1— (1+gI)/(1+Y) n]—E/Y—gE×[1— (1+gE)/(1+Y) n ]

上式中：I—有效毛收入;E—运营费用;gI—逐年递增的比率;gE—逐年递增的比率;

·预知未来若干年后的价格的公式：

·如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1—1/(1+Y) t] —b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

·如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y—g [1— (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t

·如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y—g [1— (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

·如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

·如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y+g [1— (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

·如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1+Y) t—1] /Y[(1+Y) t— (1+△) ]

=A/ Y—△×Y/(1+Y) t—1=A/ Y —△a

上式中：a—偿债基金系数;A—净收益;V—房地产收益价格又称现值;Y—报酬率(折现率) ;△—增值率;

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