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土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算

1、 客观收益：是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要求后所能得到的一般正常收益，可以直接用于评估。

2、 土地收益的另一分类：有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益;无形收益则难以用货币形式表现。

3、 确定客观收益一般要考虑以下条件：

(1) 从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。

(2) 收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。

(3) 收益是安全可靠的收益。

4、 土地 收益的分类：实际收益和客观收益(估价)

5、 实际收益：是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，根据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。

6、 总收益产生的形式：

(1) 土地租金：直接出租的租金，包括押金或担保金的利息;

(2) 房地出租的租金：根据合同和租赁市场状况，确定客观收益水平

(3) 企业经营收益：企业在正常经营管理水平下每年获得的客观总收益

(4) 另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置，一般以出租率或空房损失率折算总收益。

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