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收益还原法

考点：收益还原法估价的基本步骤

1、 估价程序：

(1) 计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益

(2) 计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等：总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。

(3) 计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，

(4) 确定合适的还原率：还原率是影响地价高低的重要因素

(5) 选择公式求算地价。

考点：收益还原法概念

1、 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地 、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。

2、 概念：收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的方法。

3、 收益还原法的原理：将此项随时间延续而不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。

4、 收益与地租的关系：土地是社会经济活动的基础。地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。土地收益与地租二者在量上具有一致性，土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益;相对于土地所有者，为地租。

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