为了帮助考生能够在2015年土地估价师 考场上取得一个优异的成绩,考吧网(kao8.cc)特别整理了土地估价师考试辅导资料 ,希望对您参加本次考试有所帮助,并在此预祝您金榜题名!
解题思路与方法选择
1.解题思路
(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即:①利用成本逼近法推算宗地B价格;②利用收益还原法推算宗地C价格;③通过年期修正得到宗地D价格。
(2)利用市场比较法,对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正,得到三个比准价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均,计算得到待估宗地A价格。
(3)在评估得到宗地A价格基础上,利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题,故假定年净租金即为市场年租金。
(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金,选择适当的承租土地 使用权还原率,利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。
2方法选择
从题目要求和已知条件,很容易想到应以市场比较法为主,但各比较案例价格并未直接给出,需要借助其他方法间接求得,宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料,可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价,宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格,则可在评估得到宗地A地价的基础上,利用收还原法进一步测算得到。
编辑推荐:
2015年土地估价师《基础与法规》考试重点汇总