2013 年房地产经纪人 考试复习已经开始，为帮助广大考生全面的复习房地产经纪人考试的相关重点，在考试的备考准备阶段，小编特整理了房地产经纪人的知识点，希望对您参加本次考试有所帮助!

(一)国有闲置土地的处理

经法定手续，以征收、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的国有建设用地，视为闲置土地，土地管理部门应对闲置土地及时处置。

1.征收土地闲置费

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20 9/6以下征收土地闲置费。

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。

2.无偿收回土地

未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同，撤销《国有土地划拨决定书》、《建设用地批准书》，注销土地登记和土地证书。

建设用地使用权出让合同主要包括下列三个内容：

(1)合同的正本、副本。主要内容有：签约双方当事人;出让地块的位置、面积、界线等自然情况;地价款数额、定金、支付方式和期限;土地使用期限;动工及开发期限;取得土地使用权的方式及违约责任等。

(2)出让合同附件。主要内容有：地块四至平面、界桩定点、土地利用要求、城市建设管理要求、建设要求、建筑面积、限高、绿化率、建筑比例等。

(3)补充合同。主要内容有：双方在土地使用权出让格式合同中尚未包括的未尽事宜，合同文本需要变换的事项等。

3.闲置土地的范围

下列土地属于闲置土地：

(1)未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的;

(2)核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的;

(3)已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足总投资额25 %且未经批准中止开发建设连续满一年的;

(4)法律、行政法规有其他规定的。

4.闲置土地的处置方式

对于闲置土地的处置有下列方式：

(1)延长开发建设期限，但最长不得超过1年;

(2)变更土地用途办理有关手续后继续开发;

(3)安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价;

(4)政府为土地使用者置换其他闲置土地;

(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿;

(6)政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书;

(7)因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。

(二)国有建设用地使用权出让管理

1.管理权限

国有建设用地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。国有建设用地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。

2.出让金缴纳

土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

3.出让后土地使用管理

土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地使用权出让金，并办理登记。

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