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我国土地 登记制度的完善

关于登记的效力

登记的核心问题，是登记所产生的法律效力。在当事人之间具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因;在对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可****的效力，即公示力。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。这是《土地登记规则》和《土地管理法》共同对登记的效果所作的规定。

我国《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”

大陆法系公示原则的法律效果，有两种不同的规定：

1)登记成立主义，即土地权利的取得或变更，非经登记不发生效力，登记具有强制性，德国与台湾地区采行;

2)登记对抗主义，即土地权利的生效不以登记为要件，仅依据当事人之间的契约便可生效，但未经登记的权利不得对抗第三人，此种情况下登记具有选择性，法国、日本采行。

登记成立要件主义将物权公示的表面形式与物权变动本身紧密结合在一起，也称形式主义的立法。对抗要件主义完全按照当事人的意思表示来决定物权变动的效力，而将公示问题与物权变动本身分开，所以也称意思主义立法。登记成立要件主义和登记对抗主义两种不同的立法对物权变动的要求不同。登记要件主义是强行性法律规定，要求所有的物权变动都必须公示;而登记对抗主义则将公示作为任意性规定，由物权变动的当事人决定是否进行公示。两种制度的法律效果也不同，其社会功能也有很大区别。相比之下成立要件主义更有利于法律关系的明确和保护交易安全。成立要件主义对物权变动的公示采取严格的强制的规定，使物权行为和债权行为明确分开，法律关系清楚，有利于人们确定物权变动的时间和明晰权利的归属状况，从而进行正确有效的交易活动;另外，也便于国家理解和掌握交易状况，并进行管理和监督。当然，不足之处也非常明显，由于偏重于形式，对交易日益频繁、种类日益增多的经济现实，其灵活性不够，交易成本加大，登记机关的工作加重。登记对抗主义将公示与否的决定权交给当事人，虽具有灵活性，但对于第三人很难判断交易的变动状况及权利的有效性，因而不利于保护交易的安全。

我国长期以来对土地采取严格的管理方式，以土地使用权为中心的权利交易受到严格的限制。同时，由于土地登记立法侧重管理，在土地权利公示，保护土地使用者的合法权益，促进土地资源的合理配置和流动方面法律保障的力度不够。

为此，已有学者呼吁尽快制定一个全国性的土地登记法，完善土地登记法律制度，将现有的登记规则上升为法律，增强法律的强制力;在土地登记法律效力方面，采取登记成立要件主义为主，土地权利的变动必须进行登记，不登记不发生法律效力;同时，以登记对抗主义为例外，对个别情况，不适合强制登记的，可以允许当事人自由决定登记。例如，土地使用权租赁，因其债权的特性，登记与否由当事人行使选择权。

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