2011年初级会计职称考试经济法基础_房产税法律制度及例题(13)

土地增值税法律制度

　　一、纳税人

　　土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

　　解释：土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。

　　提示：2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　知识点归纳：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方，转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。

　　二、征税范围

　　判定标准：

　　1、转让的必须是“国有土地使用权”。

　　2、土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。

　　提示：房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。

　　3、必须取得“转让收入”。

　　提示：以继承、赠与方式“无偿”转让房地产的行为，不缴纳土地增值税。

　　【例题1】下列各项中，应当缴纳土地增值税的是(　)。

　　A、继承房地产的行为

　　B、以房地产做抵押向银行贷款

　　C、出售房屋并取得收入

　　D、出租房屋并取得收入

　　答案：C

　　【例题2】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有(　)。(2007年)

　　A、个人所得税

　　B、营业税

　　C、契税

　　D、土地增值税

　　答案：ABD

　　解析：本题考核房屋转让环节涉及的税种。按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。

　　三、土地增值税的计税依据

　　(一)增值额

　　增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：

　　1、隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　2、提供扣除项目金额不实的;

　　3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的;

　　4、旧房及建筑物的销售。

　　(二)转让房地产取得的收入

　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　(三)扣除项目

　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括：

　　1、取得土地使用权所支付的金额;

　　2、开发土地的成本、费用;

　　3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　4、转让房地产有关的税金。

　　解释：与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加也可以视同税金予以扣除。

　　【例题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有(　)。

　　A、取得土地使用权所支付的金额

　　B、房地产开发成本

　　C、转让房地产缴纳的营业税

　　D、转让房地产缴纳的企业所得税

　　答案：ABC